Taşınmaz hukuku, günlük hayatta en sık karşılaşılan hukuki uyuşmazlık alanlarından biridir. Bir kira sözleşmesinin yenilenmesi, bir tahliye talebi ya da tapu kaydına ilişkin bir itiraz; her biri kendi usul kuralları ve süreleri olan ayrı süreçlerdir. Bu rehber, sık karşılaşılan başlıkları ana hatlarıyla açıklar ve ayrıntılı yazılara yönlendirir.
Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklar
Kira ilişkisi, Türk Borçlar Kanunu’nun konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin hükümleriyle ayrıntılı biçimde düzenlenmiştir. Uygulamada en sık görülen başlıklar şunlardır:
- Kira bedelinin belirlenmesi: Tarafların anlaşamaması hâlinde kira bedelinin mahkemece belirlenmesi.
- Tahliye: Kiracının kiralananı boşaltmasına ilişkin talepler. Tahliye sebepleri kanunda sınırlı sayıda sayılmıştır; sözleşmeye eklenen her hüküm geçerli değildir.
- Kira alacağının tahsili: Ödenmeyen kira bedelleri için icra takibi ve buna bağlı tahliye talebi.
- Ayıplı kiralanan ve onarım giderleri: Kiralananın sözleşmeye uygun durumda bulundurulması yükümlülüğü.
Tapu ve mülkiyet uyuşmazlıkları
Tapu kaydının gerçek hukuki durumu yansıtmadığı hâllerde açılan davalar, taşınmaz hukukunun ikinci büyük başlığıdır:
- Tapu iptal ve tescil davası: Tapu kaydının hukuka aykırı biçimde oluştuğu iddiasıyla düzeltilmesi talebi.
- Ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu): Paylı veya elbirliği mülkiyetine konu taşınmazda ortaklığın sona erdirilmesi.
- Önalım (şufa) hakkı: Paylı mülkiyette payın üçüncü kişiye satılması hâlinde diğer paydaşların hakkı.
Kat mülkiyeti ve site yönetimi
Aidat alacakları, ortak alan kullanımı, yönetim planına aykırılık ve kat malikleri kurulu kararlarının iptali; kat mülkiyeti mevzuatının kendine özgü usulleriyle yürütülen süreçlerdir. Bu uyuşmazlıklarda görevli mahkeme ve izlenecek yol, uyuşmazlığın konusuna göre değişir.
Süreler kritik önemdedir
Taşınmaz hukukunda pek çok hak, belirli bir süre içinde kullanılmadığında ortadan kalkar. Kira bedelinin yeni dönemde geçerli olması için davanın zamanında açılması, tahliye taahhüdüne dayanan talebin kanuni süre içinde ileri sürülmesi, önalım hakkının süresinde kullanılması bunlara örnektir. Bu nedenle, uyuşmazlığın ilk aşamasında hukuki değerlendirme yapılması sonucu doğrudan etkiler.
Arabuluculuk şartı
Kira ilişkisinden kaynaklanan bazı uyuşmazlıklarda, dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır. Bu şart yerine getirilmeden açılan dava usulden reddedilir. Hangi uyuşmazlıkların kapsamda olduğu, talebin niteliğine göre değerlendirilmelidir.