Kira tespit davası, kira bedelinin taraflarca belirlenemediği hâllerde mahkemeden bedelin tespitini istemeye yarayan bir davadır. Uygulamada en çok, uzun süredir devam eden kira ilişkilerinde güncel bedelin rayicin çok altında kalması hâlinde gündeme gelir.
Dava hangi hâllerde açılabilir?
Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava, kira sözleşmesinde artış oranı kararlaştırılmış olsun ya da olmasın açılabilir. Ancak mahkemenin bedeli hangi ölçüte göre belirleyeceği, kira ilişkisinin süresine göre değişir:
- Beş yıldan kısa süreli kira ilişkilerinde yenilenen dönemde uygulanacak artış, kanunda öngörülen endeks sınırını aşamaz. Taraflar bu sınırın altında bir oran kararlaştırmışsa o oran uygulanır.
- Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira ilişkilerinde mahkeme; taşınmazın durumunu, emsal kira bedellerini ve hakkaniyeti gözeterek bedeli serbestçe belirler. Endeks sınırı bu hâlde bağlayıcı değildir.
Dava ne zaman açılmalıdır?
Bu davanın en kritik yönü zamanlamadır. Dava her zaman açılabilir; ancak mahkemenin belirleyeceği bedelin hangi kira döneminden itibaren geçerli olacağı davanın açıldığı tarihe bağlıdır:
- Dava, yeni kira döneminin başlangıcından en geç otuz gün önce açılırsa, mahkemece belirlenen bedel o yeni dönemin başından itibaren geçerli olur.
- Kiraya veren, aynı süre içinde kira bedelini artıracağını yazılı olarak bildirmişse, dava yeni dönem içinde açılsa dahi belirlenen bedel yine yeni dönemin başından itibaren uygulanır.
- Bu koşullar sağlanmazsa, belirlenen bedel ancak bir sonraki kira döneminde geçerli olur.
Bu nedenle ihtarnamenin zamanında ve usulüne uygun biçimde gönderilmesi, davanın kendisi kadar önemlidir.
Yargılama nasıl işler?
Mahkeme genellikle taşınmazda keşif yapar ve bilirkişi incelemesine başvurur. Bilirkişi; taşınmazın konumu, yüzölçümü, yaşı, durumu ve çevredeki emsal kira bedellerini değerlendirerek rapor hazırlar. Mahkeme bu rapora ve dosyadaki delillere göre bedeli belirler.
Hâkim, belirlemeyi yaparken bedelin bir defada aşırı biçimde yükselmemesini de gözetir. Bu nedenle tespit edilen bedel, emsal rayicin doğrudan aynısı olmayabilir.
Dava süresince kira nasıl ödenir?
Dava devam ederken kiracı, mevcut kira bedelini ödemeye devam eder. Karar kesinleştiğinde, belirlenen bedelin geçerli olduğu dönem için ödenen eksik tutarlar bakımından fark alacağı doğar.
Süre ve maliyet
Yargılama süresi; keşif ve bilirkişi incelemesi gerektirdiğinden, mahkemenin iş yüküne bağlı olarak değişkenlik gösterir. Yargılama gideri olarak başvuru ve peşin harç, keşif ve bilirkişi ücretleri ile tebligat giderleri gündeme gelir. Bu kalemler her yıl güncellenen tarifelere göre belirlenir.